FAQ - Questions fréquentes

Questions sur Administration de PPE

Assurance des bâtiment en Valais, toutes les réponses à vos questions. Vous êtes propriétaire d’une maison ou copropriétaire dans un bâtiment ? Comment devez assurer votre patrimoine immobilier.

À ce propos, un assureur expérimenté pourrait immédiatement trouver toutes les couvertures utiles et nécessaires à assurer votre immeuble puisque son expérience lui permettra d’identifier rapidement vos besoins.

Dans ce contexte, vous souhaiteriez peut-être conclure l’assurance en ligne et ne pas bénéficier d’un conseil personnalisé ce qui peut paraître tout à fait normal à l’heure du digital.

Alors pourquoi réaliser un article sur ce sujet me diriez-vous ? Le professionnel de l’immobilier va vous apporter son expérience dans la gestion des immeubles. Ceci va vous permettre d’optimiser vos couvertures d’assurances.

Par exemple, l’âge du bâtiment et l’entretien est déterminant pour le dégât des eaux. L’année de construction ainsi que le type de construction est essentiel au choix du tremblement de terre. Le professionnel de l’immobilier a également des tarifs intéressants car il gère un grand parc d’immeubles. Pour une meilleure vision de votre Assurance des bâtiments en Valais, approchez vous d’un professionnel de l’immobilier.

Qu’est-ce qui est couvert dans l’Assurance des bâtiments en Valais ? Une technique très simple pour identifier ce qui est couvert par l’assurance des bâtiments ou l’assurance ménage. Le propriétaire doit s’imaginer lorsqu’il renverse sa maison ou son immeuble (une image bien sûr) que tout ce qui reste attaché au bâtiment est assuré en tant que tel. Tous les éléments (meubles, vaisselles, habits, bijoux, outils, multimédias, etc.) qui tombent au sol et qui, de ce fait, ne sont pas attaché au bâtiment sont assuré par l’inventaire du ménage.

Besoin de conseil pour l’assurance de votre bâtiment ? Chaque propriétaire peut venir nous voir sans engagement afin de bénéficier d’un conseil de professionnel et pour cela, il suffit de nous contacter avec le formulaire de référence en lien ici.

Le concierge ou gardien d’immeuble joue un rôle essentiel dans le bon fonctionnement d’une copropriété. Il s’assure que le règlement de l’immeuble en copropriété est bien respecté. En même temps, il veille à la coordination des services attendus par les résidents.

Cet employé d’immeuble peut avoir diverses fonctions et missions. Il faut souligner que les attributions peuvent varier d’une copropriété à l’autre. Les fonctions sont attribuées en tenant compte des spécificités de la copropriété, du nombre de lots mais aussi en prenant en considération leurs compétences professionnelles. Leur mission est clairement définie dans un cahier des charges, mais aussi dans le contrat de travail.

De façon générale, le concierge et gardien accueille les visiteurs et fournit des renseignements à ces derniers. Il peut être assigné à la réception du courrier et à la répartition des lettres dans les boîtes dédiées à chaque résident.

Il peut également se charger de l’entretien des parties communes (escalier, hall d’entrée, couloir…), de la gestion des poubelles et des petites tâches de maintenance comme le changement des ampoules par exemple. Si la copropriété comporte un ou des jardins, le concierge peut aussi en prendre soin.

En tant que gardien, le concierge assure la surveillance des bâtiments et des zones communes en effectuant des rondes. Dans tous les cas, il fait en sorte que les règles de sécurité soient bien appliquées et respectées.

Il sert également d’interlocuteur et d’intermédiaire entre les résidents et les copropriétaires. Il reçoit et enregistre les éventuelles plaintes ou requêtes qui sont transmises à l’administrateur de PPE.

Dans notre région du Valais, le concierge est bien souvent un résident de l’immeuble qui bénéficie d’un avantage financier en contrepartie de ces activités.

Convocation à l’assemblée générale de copropriété (PPE) : La loi ne prévoit pas expressément quand, ni combien de fois par année, une Assemblée générale doit avoir lieu, et se contente d’imposer une Assemblée générale annuelle. Sur le principe, le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (RAU) précise de manière détaillée les aspects formels liés à la convocation et à la tenue de l’Assemblée des propriétaires d’étage, et il y a lieu de s’y référer prioritairement.

La convocation à l’Assemblée de copropriétaires est en principe confiée à l’administrateur, sauf dispositions contraires. C’est en principe lui qui décide librement de l’opportunité et du moment de la tenue de cette Assemblée. Des copropriétaires, disposant d’au moins 1/5 de la valeur totale des parts de la copropriété, peuvent cependant exiger en tout temps la tenue d’une Assemblée.

L’Assemblée des copropriétaires est en principe convoquée 20 jours au moins avant la date de la réunion. Il y a lieu de préciser que ce délai de 20 jours ne résulte pas spécifiquement de la loi, mais est en pratique observé et/ou prévu dans différents règlements d’administration et d’utilisation de la PPE.

Convocation à l’assemblée générale de copropriété (PPE) : La convocation comporte l’ordre du jour de l’Assemblée. L’ordre du jour est particulièrement important pour le déroulement de l’Assemblée, car des décisions ne peuvent être prises que sur les points y figurant. La formulation des points de l’ordre du jour doit être claire et compréhensive, étant précisé que le point «divers et propositions individuelles» ne permet donc en principe pas la prise de décisions.

A la date fixée, l’Assemblée des propriétaires d’étages pourra valablement délibérer si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux d’entre eux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts de copropriété, sont présents ou représentés. Il découle donc de ce principe qu’un propriétaire d’étage peut se faire représenter à l’Assemblée par un autre copropriétaire ou par un tiers.

Pouvoirs de représentation : La représentation d’un propriétaire d’étage suppose évidemment que des pouvoirs de représentation aient été donnés au représentant. Le président de l’Assemblée des propriétaires d’étage ou l’administrateur doit donc s’assurer de l’existence de ces pouvoirs avant de permettre aux tiers de participer à l’Assemblée et de déclarer l’Assemblée ouverte. Il va de soi que sur demande, un copropriétaire peut demander à examiner ces pouvoirs de représentation. Il est encore important de souligner qu’une Assemblée peut être valablement tenue sans convocation préalable, dès lors que tous les propriétaires d’étage se réunissent spontanément en Assemblée. Dans ce cas, le simple fait qu’un seul d’entre eux quitte la salle empêchera cependant la poursuite de la séance et la prise de décisions.

L’Assemblée des copropriétaires est présidée par l’administrateur, si elle n’en a pas décidé autrement. Le président désigne un secrétaire ? lequel n’est pas nécessairement un copropriétaire ?, qui a la charge de tenir le procès-verbal, élément essentiel de toute Assemblée.

Ce procès-verbal doit contenir de façon complète et précise au moins toutes les décisions prises par l’Assemblée des copropriétaires, ainsi que les mentions voulues par les copropriétaires. Ce procès-verbal doit être ensuite être communiqué aux copropriétaires Modification et contestation Si celui-ci est par hypothèse imprécis, incorrect ou incomplet, les propriétaires d’étage peuvent en exiger la modification. Le procès-verbal vaut alors dans sa forme corrigée. Au vu de l’effet constitutif du procès-verbal, la possibilité de le faire modifier revêt une importance décisive. Une telle correction doit donc, au besoin, pouvoir être imposée par voie judiciaire.

Il y a encore lieu de distinguer la modification d’un procès-verbal imprécis, incorrect ou incomplet de la contestation des décisions de l’Assemblée générale des copropriétaires. Une telle contestation n’a pas pour objet de sanctionner des décisions peu opportunes ou déplaisantes, mais bien celles qui sont illicites en ce qu’elles violent l’ordre juridique ou le Règlement d’administration et d’utilisation, ou encore le règlement de la maison. Cette action en contestation doit être intentée dans le délai d’un mois, à compter du jour où le copropriétaire a eu connaissance de la décision qu’il conteste. Il s’agit d’un délai de péremption qui ne peut être prolongé.

A défaut d’action, la décision contestée sera donc considérée comme valable. Au vu de l’importance de l’Assemblée des propriétaires d’étages qui est le pouvoir suprême de la copropriété, nous vous invitons vivement à participer à l’Assemblée générale de votre propriété par étage. Convocation à l’assemblée générale de copropriété (PPE)

La copropriété doit être observée sous deux angles. Le premier étant les charges considérées comme privées ainsi que les charges communes à l’ensemble des copropriétaires.

Les charges privées de chaque propriétaire d’étage ne devrait pas impacter financièrement les autres propriétaires, ce qui implique l’obligation de mettre en place des solutions de compteurs individuels pour ce qui est des charges d’électricité individuelles ainsi que des frais de combustible de chauffage pour les parties privatives.

L’ordonnance cantonale de l’Etat du Valais du 9 juin 2004 demande à son art. 27 que toute nouvelle construction ou rénovation soit équipée d’un système de rationalisation de l’utilisation de l’énergie dès 5 logements.

La clé de répartition se fait à la majorité des propriétaires de la PPE par le règlement de copropriété. Si, lors de la mise en place de la clé de répartition, un des copropriétaires n’est pas d’accord avec cette dernière il doit le faire savoir, en référence à l’art. 75 CC, dans les 1 mois à compter de la prise de connaissance auprès d’un tribunal compétent. L’art. 712h CC fait référence à ce que la clé de répartition corresponde aux locaux concernés par les charges d’où la référence aux parties privatives ou communes.

En exemple : un box extérieur dans un immeuble en PPE ne pourrait se voir imputer les charges de chauffage, d’ascenseur (si pour autant le propriétaire du box n’a pas un appartement dans l’immeuble). Pour ce qui est de la participation au fond de rénovation, des frais de conciergerie, etc… ces derniers lui seront également imputés puisqu’ils font parties de l’entretien courant de l’immeuble dans son ensemble.

Questions sur la location

Le locataire est l’occupant des surfaces d’habitations ou commerciales.

Lorsque le locataire a trouvé un objet lui correspondant, il doit prendre contact avec le bailleur ou son représentant.

À ce propos, ce dernier doit déposer un dossier de candidature auprès du propriétaire bailleur ou du mandataire qui le représente (régie immobilière).

Par cette démarche, le futur occupant doit fournir un dossier complet avec des indications fiables. Le mandataire se réserve le droit de vérifier la véracité des informations fournies.

Lors de l’entrée l’habitant et son représentant doivent effectuer un état des lieux d’entrée. Ce dernier permet d’identifier les éventuels réparations à faire réaliser et la prise en charge à la sortie.

Durant la période de bail le locataire doit entretenir les locaux mis à disposition et supporter les charges d’entretien courantes jusqu’à un certain montant définit dans le contrat de bail.

L’état des lieux de sortie va déterminer les dégâts occasionnés par le locataire à l’objet louer et la prise en charge par le locataire. Sa caution de loyer sera déduite du montant des réparations.

Le bailleur est, au sens du contrat de bail, le propriétaire de l’objet loué. Le bailleur est représenté par un mandataire qui est la régie immobilière ou un tiers.

À ce propos, la responsabilité du bailleur est régie par l’art 256 CC (Code Civil Suisse). Cet article énumère en substance que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées ou dans les baux d’habitations ou de locaux commerciaux.

Le procès-verbal doit être établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent (état de sortie) ce qui permet d’identifier les dégâts occasionnés par le précédent locataire. Le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose. Le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué  ce qui permet au nouveau locataire de constater si son loyer est supérieur au précédent locataire.

Dans cette approche, le propriétaire supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent le chose louée. Le bailleur, en d’autres termes, ne peut imputer des frais au locataire qui ne sont pas en lien direct avec l’usage de la chose louée.

Dans un objectif de conseil, le propriétaire immobilier prend conseil auprès de professionnel ou d’une association de soutien aux propriétaires immobiliers ce qui lui permet de bénéficier d’un soutien juridique.

La propagation du COVID-19 ces dernières semaines a une conséquence forte sur l’économie locale et donc sur l’emploi.

De la perception du locataire : Suis-je en droit de demander une baisse de loyer ou de résilier mon contrat ? La réponse est négative car en matière de droit du bail, une baisse de loyer doit découler d’un défaut intrinsèquement lié soit au local lui-même, soit au comportement du bailleur.

Or, l’interdiction d’exploiter liée aux mesures prises par le Conseil fédéral touche directement le locataire, mais n’a pas de lien avec le local en lui-même ou avec le bailleur.

Par conséquent, une réduction du loyer au sens de l’art. 259d CO n’est pas possible. Par contre, le locataire peut résilier le bail pour justes motifs au sens de l’art. 265g CO. Il devra alors payer au bailleur une indemnité qui s’apprécie en équité. Mais cette approche serait certainement en défaveur du locataire.

Pour les entreprises, ces dernières doivent assumer les risques inhérents à l’exploitation et à l’économie, en d’autres termes le risque d’entrepreneur.

Pour les étudiants, la fermeture d’une école ne suspend pas l’obligation de payer le loyer selon le contrat convenu avec le bailleur.

Ceci étant, il tout a fait possible de s’approcher de son bailleur et lui demander des arrangements de paiement durant cette période mais ce dernier est en droit de le refuser.

De la perception du bailleur : Si mon locataire ne paie pas, que puis-je faire ? Si le locataire ne paie pas, le bailleur conserve toutes les possibilités offertes par la législation.

En présence d’un bail commercial il peut notamment faire valoir un droit de rétention au sens de l’art. 268 CO. En fonction des circonstances, le Conseil fédéral pourrait faire application de l’art. 62 de la loi sur les poursuites pour dette et faillite qui lui permet de suspendre les poursuites en cas d’épidémie.

Le bailleur peut donc procéder à un encaissement normal sur la base des dispositions de loi sur la poursuite pour dette et faillite.

Qui publiera le taux d’intérêt de référence ?

Le taux d’intérêt de référence ainsi que le taux hypothécaire moyen sur lequel il est fondé seront communiqués par l’Office fédéral du logement quatre fois par an.

Comment le relevé des données est-il effectué? Toutes les banques dont les créances hypothécaires en Suisse libellées en francs suisses excèdent le montant total de 300 millions de francs sont tenues de communiquer chaque trimestre les données de base nécessaires.

Elles devront annoncer à la fin de chaque trimestre (jour de référence) le montant total des créances hypothécaires, regroupées en fonction du taux d’intérêt, inscrites au bilan. L’Office fédéral du logement a confié l’exécution technique du relevé des données et le calcul du taux d’intérêt moyen à la Banque nationale suisse.

Comment est calculé le taux de référence ? Le taux hypothécaire moyen est relevé chaque trimestre.

Le taux d’intérêt de référence est établi en arrondissant le taux hypothécaire moyen de la manière habituelle au quart de point de pourcentage le plus proche selon les règles de l’arrondi commercial.

A titre d’exemple, un taux hypothécaire moyen de 1,62 % donnera un taux d’intérêt de référence de 1,50 %, et un taux hypothécaire moyen de 1,63 %, un taux de référence de 1,75 %.

Comment est calculé le taux de référence ? Cette méthode est appliquée depuis décembre 2011. Auparavant, le taux d’intérêt de référence était établi en fonction de l’évolution du taux d’intérêt moyen par rapport à son premier relevé, le 30 juin 2008, qui se situait alors à 3,43 %.

Comment est déterminé le taux d’intérêt moyen ? Le taux d’intérêt moyen se fonde sur le taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse (ordonnance du DEFR sur l’établissement du taux d’intérêt hypothécaire moyen déterminant pour la fixation des loyers ordonnance sur le taux hypothécaire, art. 2).

Il s’agit des créances que les banques doivent présenter au titre de créances hypothécaires dans leur bilan conformément aux prescriptions en matière d’établissement des comptes valables pour elles et qui portent sur un gage immobilier situé en Suisse. On entend par banque toute personne physique ou morale ayant obtenu une autorisation au sens de la loi sur les banques.

Date de validité du nouveau taux de référence ? Le taux d’intérêt de référence est valable dès le lendemain de sa publication, qui a lieu au début des mois de mars, de juin, de septembre et de décembre.

L’adaptation du contrat de bail pour le locataire se fait uniquement à l’échéance contractuelle. À ce propos, si le délai contractuel n’est pas respecté la baisse peut être refusée.

Le taux d’intérêt de référence s’applique partout où le taux d’intérêt de la banque qui, localement, est la plus importante dans le domaine des hypothèques (en principe la banque cantonale) était déterminant jusqu’ici. Outre les modifications de coûts telles que les hausses ou les baisses du taux hypothécaire (art. 269a, let. a, CO et art. 12, al. 1, OBLF), l’introduction du taux d’intérêt de référence concerne surtout la vérification du loyer d’habitations et de locaux commerciaux sur la base du rendement (art. 269 CO), le calcul de la répercussion des investissements entraînant une plus-value et des améliorations énergétiques (art. 269a, let. b, CO et art. 14, al. 4, OBLF) et le calcul des rendements bruts permettant de couvrir les frais, dans le cas de constructions récentes (art. 269a, let. c, CO).

Dois-je dire toute la vérité dans mon dossier de location ? Le dépôt d’un dossier de location demande une grande transparence et penser que la gérance n’effectuera pas un contrôle c’est certainement se tromper.

Nous vous conseillons d’être extrêmement honnête dans votre demande. Se présenter sous votre meilleur jour est avantageux car nous n’avons jamais l’occasion de faire une première bonne impression. Etre « en liste noire » par les gérances n’a rien de plaisant pour trouver un logement ni de possibles poursuites pour usage de faux… Courage dans vos recherches, vous y arriverez en restant honnête!

Dois-je appoarter mon dossier en personne ? Très peu de gérances en suisses permettent de générer un dossier de location via leur site.

Le plus souvent c’est lors de la visite du bien que le formulaire qui vous sera soumit comportera toutes les mentions de documents nécessaires à l’élaboration de votre dossier.

Certaines gérances acceptent parfois de recevoir votre dossier sous format PDF mais c’est à vérifier avec le gérant car l’extrait de l’office des poursuites doit être généralement un original.

Quels documents doivent être joints ? En Suisse, les document suivants sont demandés par la plupart des gérances :

· Attestation de Non Poursuite, aussi appelée Extrait de l’Office des Poursuites. Obtenir ce document demande un déplacement pour les cantons de VaudValaisFribourgNeuchâtel et Jura (sauf certains cantons qui permettent de faire cette démarche en ligne, comme Genève) et il ne devra pas dater de plus de 3 mois. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le Fonctionnement des Poursuites en Suisse et par ailleurs cet autre article avec des astuces sur l’Attestation de Poursuite.

· Copie de votre pièce d’identité : c’est votre carte d’identité pour les Suisses, ou copie de votre passeport comme étranger. Ceci permettra d’attester de votre identité.

· Copie de votre permis de résidence pour étrangers : il s’agit d’une copie de votre permis C, G, L, B ou autre, ce qui attestera de votre autorisation à résider en Suisse, et donc à contracter pour un appartement. Si vous n’avez pas encore de permis cela ne devrait pas être un problème grave si vous avez la nationalité Européenne (accords bilatéraux – note: le vote du 9 février 2014 n’a aucun impact à court terme) mais si vous êtes étranger hors Europe, un contrat de travail suisse sera probablement exigé.

· Fiches de salaire des 3 derniers mois: afin de prouver votre capacité de paiement du loyer, il vous sera demandé de joindre une copie de vos 3 dernières fiches mensuelles de salaire. Si vous n’êtes pas encore sous salaire Suisse, une copie de votre contrat de travail devrait faire l’affaire. Pour en savoir plus sur la création d’un dossier de location béton en terme de solvabilité, consultez notre article sur le bon revenu pour un dossier de location.

Quelles informations ne seront demandées ? Voici les informations principales demandées dans un dossier de location d’un locataire potentiel en Suisse – nous les avons regroupées en 5 catégories.

· Données de Contact: nom, prénom, adresse, date de naissance, téléphone, etc.

· Statut en Suisse: nationalité, permis de séjour, état civil, logement actuel

· Vos finances: profession, employeur, salaire, existence de poursuites

· Famille: enfants (et animaux)

· Références: personnes qui vous recommandent

Pour résumer, votre dossier de location a pour objectif d’aider le bailleur à évaluer votre capacité à signer un contrat (votre statut légal en Suisse), à payer le loyer (votre solvabilité), à bien vous occuper du logement (dégâts si animaux, etc.), et à être un bon voisin (bruit, etc.).

Une fois que vous avez signé le bail, il est légalement difficile à un bailleur de vous mettre à la porte comme locataire ou d’augmenter votre loyer en Suisse.

En conséquence, les bailleurs (et gérances par extension) font particulièrement attention au choix du locataire avant la signature.

Pratiquement, les gérances demandent aux candidats de soumettre un dossier de location – aussi appelé demande ferme – au contenu fort personnel et complet sur votre personne.

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