Dans la vie d’une PPE, les nuisances sonores représentent l’un des motifs de plaintes les plus courants. Lorsque la source du bruit provient non pas d’un copropriétaire, mais d’un locataire, la situation se complexifie. Les copropriétaires se tournent alors vers l’administrateur pour intervenir, espérer un retour au calme et restaurer la bonne entente dans l’immeuble. Mais en droit suisse, l’administrateur n’a pas les mêmes pouvoirs selon que l’auteur des nuisances est propriétaire ou locataire. Peut‑il, oui ou non, agir directement contre le locataire bruyant ?
En Suisse, le lien juridique est clair : l’administrateur n’a aucun rapport contractuel avec le locataire. Ce dernier est uniquement lié par un contrat de bail signé avec son bailleur, c’est‑à‑dire le copropriétaire concerné. Cela signifie que l’administrateur ne peut ni sanctionner le locataire, ni lui imposer un comportement, ni — encore moins — résilier son bail. Il ne peut pas non plus s’adresser à lui comme s’il était sous sa responsabilité directe. En d’autres termes, le locataire n’est pas soumis à l’administrateur, mais à son bailleur.
Pour autant, l’administrateur n’est pas impuissant. Sa mission, telle que définie dans les règles de la propriété par étages (CC 712m et suivants), consiste à faire respecter le règlement de PPE et à préserver la tranquillité de l’immeuble. À ce titre, il peut intervenir indirectement, en tant que représentant de la communauté. Cela commence souvent par une étape essentielle : documenter les nuisances. Témoignages, constatations, horaires des bruits, interventions de la police ou de la sécurité privée constituent des éléments indispensables pour établir des faits objectifs.
Lorsque la situation est avérée, l’administrateur peut alors contacter le copropriétaire‑bailleur. C’est lui qui a l’obligation légale, en vertu du bail à loyer, de faire respecter par son locataire les règles usuelles de comportement dans l’immeuble et les dispositions du règlement. Le bailleur doit donc prendre les mesures nécessaires : rappel des obligations, avertissement écrit, voire menace de résiliation en cas de violation grave ou répétée du devoir de diligence du locataire. L’administrateur agit ainsi comme un intermédiaire institutionnel, en informant et en exigeant du propriétaire qu’il intervienne auprès de son locataire.
Dans certains cas, le bailleur refuse ou tarde à agir. La communauté peut alors légitimement s’agacer. Mais même dans cette situation, l’administrateur ne peut pas contourner le propriétaire pour s’adresser à son locataire comme à un membre de la PPE. Ce serait juridiquement infondé. En revanche, il peut faire voter en assemblée une mise en demeure adressée au copropriétaire, en lui rappelant son obligation de faire cesser les troubles causés par la personne à qui il loue son bien. Cette mise en demeure constitue une pression formelle que le bailleur ne peut ignorer. En cas d’inertie persistante, la PPE pourrait, en dernier recours, envisager une action judiciaire contre le copropriétaire lui‑même, pour violation des obligations liées à la propriété par étages.
Il existe toutefois des situations plus graves, dans lesquelles le comportement du locataire, ajouté à l’inaction de son bailleur, rend la vie commune objectivement insupportable. Le droit suisse prévoit alors la possibilité d’une procédure d’exclusion d’un copropriétaire, mais uniquement lorsque des violations répétées, graves et incontestées du règlement ou de la loi rendent la poursuite de la vie commune impossible. La communauté doit prouver une atteinte intolérable, avoir tenté des mesures plus légères et, surtout, s’adresser au juge. Cette mesure exceptionnelle ne vise pas le locataire lui‑même, mais le copropriétaire qui laisse perdurer un trouble causé par la personne qu’il loge. C’est précisément parce que l’administrateur ne peut pas agir directement contre le locataire qu’il doit se tourner, en dernier ressort, vers la responsabilité du bailleur.
Dans la pratique, la très grande majorité des cas se résolvent bien avant de recourir à de telles extrémités. Un simple rappel au propriétaire, une médiation organisée par l’administrateur, ou parfois une discussion apaisée entre voisins suffisent souvent à ramener le calme. Le rôle de l’administrateur n’est donc pas de punir le locataire : il est d’assurer la cohésion de la PPE, de rappeler les règles à ceux qui doivent les appliquer et d’assurer une gestion proportionnée et conforme au droit.
Ainsi, l’administrateur ne peut pas agir directement contre un locataire bruyant, mais il peut — et doit — faire tout ce qui relève de son mandat pour régler la situation : documenter les nuisances, informer le bailleur, exiger son intervention, proposer une médiation et soumettre à l’assemblée les mesures nécessaires. Le pouvoir d’action s’exerce toujours via le copropriétaire, jamais contre le locataire lui‑même. C’est une distinction essentielle pour gérer efficacement les conflits sonores en PPE, dans le respect du droit et de l’équilibre collectif.