La vie en PPE repose sur un principe simple mais parfois mis à rude épreuve : la coexistence de plusieurs propriétaires qui doivent partager des espaces, des règles et des décisions communes. Lorsque deux copropriétaires entrent en conflit — pour du bruit, un usage contesté des parties communes, une rénovation intérieure visible depuis l’extérieur ou encore le partage d’une place de parc — l’administrateur se retrouve souvent en première ligne. Mais quel est réellement son rôle ? Peut‑il agir comme arbitre ? A‑t‑il le pouvoir d’imposer une solution ? Ou doit‑il laisser les copropriétaires régler leurs différends entre eux ?
En droit suisse, l’administrateur de PPE n’est pas un juge et ne peut en aucun cas trancher un litige privé. Son rôle découle avant tout des articles 712m et suivants du Code civil suisse, qui lui confient la gestion courante de l’immeuble et l’exécution des décisions de la communauté. L’administrateur n’a donc pas la compétence de statuer sur les droits individuels des copropriétaires, mais il est chargé de veiller au respect du règlement, du règlement d’administration et d’utilisation, ainsi que des règles générales applicables à la copropriété. Ces textes fixent notamment que chaque propriétaire doit user de son bien « sans porter atteinte aux droits des autres », ce qui inclut l’interdiction de causer des nuisances excessives ou d’enfreindre l’utilisation correcte des parties communes. Ce principe ressort de manière claire dans la pratique suisse lorsqu’il est question de nuisances ou d’aménagements qui dépassent les limites du droit d’usage privé des parties exclusives .
Lorsque deux copropriétaires s’opposent, l’administrateur peut intervenir comme médiateur naturel. Il a la possibilité — et même l’obligation morale — de rappeler les règles applicables, de clarifier les droits et obligations de chacun et d’encourager une résolution amiable. Les études d’avocats actives en droit de la PPE soulignent régulièrement l’importance de bien identifier l’objet du litige pour éviter que le conflit ne s’envenime sur de mauvaises bases. De nombreuses tensions proviennent d’un malentendu sur la portée d’une décision d’assemblée, une répartition de charges ou une intervention technique, et le simple fait d’expliquer les règles peut permettre de désamorcer la situation. L’administrateur joue ici un rôle d’information, d’accompagnement et de pédagogie.
Son action comporte néanmoins des limites. Il ne peut pas imposer une sanction, une modification de comportement ou une interdiction sans décision formelle de l’assemblée générale. Lorsqu’un conflit touche à des droits individuels — par exemple l’exercice d’un droit d’usage particulier, la contestation d’un bruit prétendu excessif ou la répartition d’une responsabilité — seule la communauté peut décider d’une mesure contraignante, et uniquement dans le cadre des compétences que la loi lui attribue. Toute décision doit respecter les règles de majorité prévues par le Code civil pour les actes d’administration courante, les travaux nécessaires ou les actes plus importants, telles que rappelées par la jurisprudence et la doctrine.
L’administrateur peut toutefois aller plus loin lorsque l’un des copropriétaires enfreint manifestement le règlement ou adopte un comportement qui nuit au fonctionnement normal de la communauté. Dans ce cas, il peut envoyer des mises en demeure, faire consigner les faits, demander des expertises ou proposer à l’assemblée de prendre des mesures formelles. Lorsque le conflit devient sérieux, l’administrateur peut également inviter la communauté à autoriser une action judiciaire, par exemple pour faire cesser une nuisance ou obliger un copropriétaire à respecter ses obligations. C’est la même logique que dans les cas extrêmes où l’assemblée peut décider d’engager une procédure d’exclusion, applicable seulement en présence de comportements rendant la vie commune intolérable et après avoir tenté toutes les autres mesures proportionnées, comme le rappelle la pratique juridique suisse en matière d’exclusion d’un copropriétaire.
Il existe également une autre dimension : celle de la neutralité. L’administrateur doit éviter de prendre parti ou de donner l’impression qu’il soutient un copropriétaire contre un autre. Son rôle consiste à maintenir l’équilibre, à s’assurer que les règles sont respectées par tous et à préserver la paix de l’immeuble. Lorsque le litige relève de droits strictement privés — par exemple une querelle entre deux voisins qui ne concerne ni les parties communes ni le règlement de PPE — l’administrateur n’a pas à s’immiscer directement. Il peut accompagner, conseiller ou orienter vers un service de médiation, mais il ne peut pas agir à la place des copropriétaires.
En définitive, l’administrateur peut bel et bien agir lorsqu’un conflit éclate entre deux copropriétaires, mais son action est encadrée : il informe, rappelle les règles, documente la situation, propose des solutions et prépare les décisions de la communauté. Il ne tranche pas le litige, ne sanctionne pas et ne se substitue pas au juge. Sa mission est d’abord d’assurer la cohésion et le fonctionnement harmonieux de la PPE, tout en respectant les droits individuels de chacun.