Dans une PPE, le concierge est partout : entretien des communs, petites interventions techniques, surveillance générale. C’est utile… jusqu’au jour où survient un incident : une vitre brisée pendant un nettoyage, un dégât d’eau après une mauvaise manipulation d’une vanne, un rayonnage renversé sur un véhicule ou sur un revêtement tout neuf. À ce moment‑là, une question revient invariablement : quelle assurance paie ? En droit suisse et dans la pratique du marché, la réponse dépend de la nature de la police mobilisée et du lien d’auxiliarité entre le concierge et la communauté.
En Suisse, la plupart des PPE disposent de deux familles de polices complémentaires, qui n’ont ni le même objet, ni la même logique d’indemnisation. D’un côté, l’assurance bâtiment (dite “choses”) protège l’immeuble en tant qu’objet : incendie, événements naturels; elle peut être complétée par des modules “dégâts d’eau”, “bris de glace”, “technique”, etc., selon les contrats. Elle répare le bâtiment après la survenance d’un péril assuré, mais n’a pas vocation à indemniser des tiers du fait d’une faute d’une personne — c’est une police de chose, pas une police de responsabilité. À côté de cela, la responsabilité civile (RC) de la PPE couvre la responsabilité de la communauté lorsqu’un dommage est causé à autrui par le fait de l’ouvrage, par ses auxiliaires (dont le concierge) ou dans l’exercice des activités de la communauté. Cette RC indemnise le lésé (y compris un copropriétaire pour sa partie privative) lorsque la responsabilité de la PPE est engagée, sous réserve des conditions et exclusions.
C’est ici que la situation du concierge doit être appréciée correctement. Qu’il soit salarié de la PPE ou mandaté via une entreprise de conciergerie, il agit, dans l’exécution de ses tâches pour l’immeuble, en auxiliaire de la communauté. Lorsque, dans ce cadre, il cause un dommage — bris, détérioration, “maladresse” — ce sont les règles de la responsabilité qui s’appliquent : la RC de la PPE (ou la RC professionnelle de la société mandatée) a en principe vocation à intervenir pour indemniser le tiers lésé. À l’inverse, si l’incident se résume à un dommage matériel au bâtiment correspondant à un péril assuré (p. ex. bris de glace si la garantie est incluse, dégât d’eau couvert par l’extension adéquate), l’assurance bâtiment de la PPE peut être mobilisée pour remettre en état l’ouvrage. En pratique, l’administrateur ouvre les deux dossiers lorsque la situation l’exige : un sinistre “choses” pour réparer l’immeuble (si le péril est couvert) et, parallèlement, un sinistre “RC” pour indemniser la personne lésée (copropriétaire, tiers), afin d’éviter toute lacune de couverture.
Un cas fréquent illustre bien cette articulation. Imaginons un nettoyage de cage d’escalier : le concierge brise un vitrage commun et blesse légèrement un visiteur. La remise en état du vitrage relève potentiellement de la bâtiment/choses si le bris de glace est assuré; en revanche, l’indemnisation du visiteur lésé (frais médicaux, dommages consécutifs) relève de la RC, car il s’agit de la responsabilité de la communauté du fait de son auxiliaire. Autre exemple : lors d’une purge de radiateur, une mauvaise manipulation provoque une fuite et endommage un parquet privatif. Là encore, la RC de la PPE couvre, en principe, le dommage causé au tiers (le copropriétaire), dès lors qu’il a été causé dans l’exercice des tâches du concierge pour la communauté.
La franchise obéit à la même logique. Si le sinistre est traité en bâtiment/choses, la franchise de cette police reste à la charge de la PPE, puis est répartie selon les règles des charges communes; la documentation professionnelle USPI/Savary détaille d’ailleurs les schémas de prise en charge des franchises selon l’origine du sinistre et la police activée. Si l’affaire est réglée en RC, c’est la franchise RC de la communauté qui s’applique ; un recours contre le concierge n’entre en ligne de compte qu’en cas de faute lourde ou intentionnelle avérée, hypothèse rare et contractuellement encadrée. Lorsque la PPE externalise la conciergerie, la RC de l’entreprise mandatée peut être prioritaire (et la PPE conserve sa RC en filet de sécurité / recours selon les conventions), ce qui justifie, en amont, une vérification contractuelle de ces couvertures.
Deux précisions pratiques méritent d’être rappelées. D’abord, bâtiment/choses et RC ne sont pas “la même assurance” : la première protège la chose assurée contre des périls, la seconde protège la PPE contre des prétentions de tiers lorsqu’une responsabilité est engagée; confondre les deux entraîne des attentes erronées lors du règlement. Ensuite, il existe encore des PPE anciennes ou mal assurées sans RC de communauté : dans ces cas, le dommage causé par le concierge devient une charge directe pour la PPE (ou un contentieux à gérer), ce que les guides de bonnes pratiques déconseillent fermement ; la RC de la PPE est donc un socle indispensable de la protection d’immeuble, au même titre que la bâtiment et ses extensions usuelles (dégâts d’eau, bris de glace, etc.).
En synthèse, lorsque le concierge cause un dommage dans l’exercice de ses tâches pour la communauté, la PPE est, en principe, couverte : l’assurance RC indemnise le tiers lésé (y compris un copropriétaire pour sa partie privative) si la responsabilité de la communauté est engagée, tandis que l’assurance bâtiment (choses) peut réparer l’ouvrage si le dommage correspond à un péril assuré. La franchise applicable est celle de la police mobilisée et reste, en règle générale, à la charge de la PPE, sous réserve des cas de faute grave justifiant un recours.