Dans la vie d’une PPE, une question revient chaque fois que l’assemblée se prononce sur des travaux : la majorité nécessaire pour décider “quoi faire” est‑elle forcément la même que celle requise pour décider “qui paie comment” ? En d’autres termes, le fond (p. ex. réaliser des travaux) et son financement (clé de répartition, appels de fonds, modalités de paiement) obéissent‑ils aux mêmes règles de majorité ?
En droit suisse, la réponse est non : ces deux volets peuvent, selon les cas, appeler des majorités distinctes. La pratique et la jurisprudence récentes l’illustrent.
Le fond d’un projet (par exemple, la réalisation d’une rénovation utile) se décide en fonction des catégories d’actes fixées par le Code civil pour la copropriété (applicable à la PPE par renvoi) : actes d’administration courante, travaux nécessaires, travaux utiles ou somptuaires, chacun avec sa majorité propre (majorité simple, double majorité, voire unanimité). Les cabinets spécialisés résument ce cadre : les travaux nécessaires se votent en majorité simple, les travaux utiles en double majorité, et les travaux somptuaires exigent souvent l’unanimité, sous réserve du règlement et des nuances jurisprudentielles.
Vient ensuite le financement : comment la communauté répartit‑elle les coûts ? Faut‑il s’écarter de la clé habituelle (les quotes‑parts) ? C’est précisément ici que la majorité peut changer. Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a rappelé que la PPE peut, sous conditions, adapter la répartition des frais par une décision d’assemblée, sans devoir modifier tout le règlement : lorsque le règlement est muet, une majorité simple peut suffire pour déroger ponctuellement à la répartition proportionnelle si celle‑ci se révèle inéquitable ; en revanche, si l’on entend modifier la règle inscrite dans le règlement, la majorité requise pour amender le règlement s’impose (souvent une double majorité, voire une règle plus exigeante si le règlement le prévoit). Autrement dit, décider l’ouvrage et choisir la clé de financement ne convoquent pas nécessairement la même majorité.
La logique se comprend : dire “oui” aux travaux et décider qui paie quoi ne relèvent pas du même objet juridique. Le premier touche à l’administration de la chose commune (avec la gradation nécessaires/utiles/somptuaires), le second à l’équité de la charge entre copropriétaires. De là, deux conséquences pratiques. D’une part, une décision sur le fond peut être valablement acquise (par ex. double majorité pour des travaux utiles), mais l’assemblée doit encore statuer sur la clé de répartition ; si le règlement ne la fixe pas, une simple majorité peut suffire, alors que l’écriture d’une nouvelle règle générale dans le règlement appelle la majorité de modification du règlement lui‑même. Le Tribunal fédéral a d’ailleurs admis que des règlements puissent exiger une majorité plus stricte que la loi (p. ex. “deux tiers”) pour leur propre modification, pour autant que l’équilibre entre majorité et minorité soit respecté : là encore, la majorité pour le financement (via la modification du règlement) peut différer de celle qui a permis d’adopter les travaux.
Ce dédoublement des majorités se combine avec les conditions de quorum et les formalités de convocation : une assemblée ne peut délibérer que si le quorum légal est atteint et si les points sont clairement inscrits à l’ordre du jour. Plusieurs sources de pratique romande rappellent ces fondamentaux (quorum, types de majorités) et l’importance d’énoncer séparément les résolutions : par exemple, “Décider la réfection des façades (travaux utiles)” puis “Fixer la clé de répartition et les appels de fonds”. Cette séparation évite d’annuler l’ensemble si l’une des deux majorités n’est pas atteinte.