Dans une propriété par étages (PPE), toutes les décisions ne se valent pas. Certaines touchent à la simple marche de l’immeuble — payer les factures, renouveler un contrat de maintenance, faire effectuer une petite réparation — quand d’autres engagent la collectivité dans des choix structurants — rénover la façade, changer la chaudière, transformer des espaces. Les premières relèvent des actes d’administration courante. Mais de quoi parle‑t‑on exactement, et quelle majorité faut‑il pour les adopter ?
En droit suisse, la PPE est régie par les art. 712a ss du Code civil. Pour l’administration et les travaux, la loi renvoie expressément aux règles de la copropriété ordinaire : c’est ce renvoi (art. 712g CC) qui sert de porte d’entrée pour distinguer la gestion courante des décisions plus lourdes. En bref, les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction, sous réserve d’éventuelles dispositions particulières du règlement de PPE ou de l’acte constitutif.
Dans la pratique et la doctrine, on retient que l’administration courante couvre tout ce qui permet d’assurer la gestion quotidienne de l’immeuble sans en modifier la substance ni en accroître la valeur : approbation des comptes et du budget, paiement des charges, conclusion et renouvellement de contrats usuels (nettoyage, ascenseur, chaufferie) dans les limites habituelles de coûts, petites réparations d’entretien qui ne dépassent pas l’entretien normal et ne transforment pas l’ouvrage, exécution des décisions déjà votées, mesures d’organisation interne (p. ex. calendrier d’entretien, rappels de règlement), voire choix d’un prestataire lorsque l’objet (par ex. l’entretien nécessaire) a déjà été décidé par l’assemblée. Ces tâches sont au cœur du mandat confié à l’administrateur et de la compétence de l’assemblée pour piloter la vie ordinaire de la PPE, comme le rappellent les présentations de praticiens et les synthèses de cabinets spécialisés en PPE.
Les décisions relevant de l’administration courante, lorsqu’elles sont soumise à l’assemblée, se prennent à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. En parallèle, lorsque le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) et/ou le budget annualisé confèrent une délégation explicite (p. ex. type de dépense et plafond), l’administrateur exécute la gestion courante sans repasser au vote. Enfin, en cas d’urgence, il peut ordonner immédiatement les mesures nécessaires pour préserver l’immeuble.
C’est la même majorité qui gouverne, par exemple, les travaux d’entretien nécessaires (réparations indispensables pour maintenir la valeur et l’utilité de l’immeuble). À l’inverse, dès que l’on franchit le seuil de l’amélioration — les mesures utiles qui augmentent la valeur ou l’usage — la loi exige en principe une double majorité (têtes + quotes‑parts), et les travaux somptuaires se heurtent souvent à l’unanimité. Les revues de pratique romandes et les fiches de référence le rappellent : administration courante = majorité simple ; plus on s’éloigne de l’entretien, plus la majorité se renforce.
Ce partage des rôles n’est pas que théorique. Il sécurise la vie de l’immeuble : on ne bloque pas une régie d’immeuble sur la vérification annuelle de la chaufferie ou le remplacement d’un ferme‑porte cassé, alors que l’on élève la barre lorsque des décisions impactent la valeur, l’esthétique ou les droits de chacun. Les supports destinés aux avocats et administrateurs résument d’ailleurs ainsi la cartographie pratique : administration courante (gestion financière et contractuelle ordinaire, petites réparations) ; entretien nécessaire (majorité simple) ; améliorations utiles (double majorité) ; embellissements/somptuaires (souvent unanimité).
Deux précisions complètent le tableau. D’abord, le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) peut affiner la répartition interne des compétences — par exemple en autorisant l’administrateur à engager jusqu’à un certain seuil des dépenses d’entretien sans repasser devant l’assemblée — mais il ne peut pas contredire les dispositions impératives du Code civil. Ensuite, la jurisprudence récente du Tribunal fédéral confirme que la PPE peut, sous conditions, adapter la clé de répartition des coûts par décision (majorité simple si le règlement est muet), alors qu’une modification du règlement exige la majorité qualifiée prévue par l’art. 712g al. 3 CC (et même, selon l’arrêt 5A_100/2020, des règles plus strictes comme les 2/3 peuvent être admissibles) : autrement dit, l’assemblée traite l’objet (administration courante ou travaux) avec sa majorité, puis traite le financement selon son propre régime.
Concrètement, si l’administrateur présente le contrat annuel de maintenance d’ascenseur aux mêmes conditions et dans l’enveloppe budgétaire, on est dans l’administration courante : la majorité simple suffit, et le RAU peut l’autoriser à signer directement dans un plafond donné. S’il s’agit en revanche de remplacer l’ascenseur par un modèle plus performant et plus coûteux que la simple remise en état, on glisse hors de la gestion courante : la décision requiert alors la majorité adéquate (utiles ou somptuaires, selon le projet). Les synthèses romandes sur les quorums et majorités insistent d’ailleurs sur l’importance d’annoncer clairement l’objet à l’ordre du jour et d’appliquer la bonne majorité à chaque résolution.
Enfin, il faut rappeler la spécificité de l’urgence : en cas de risque imminent (dégât d’eau, panne de chauffage en hiver, sécurité), l’administrateur peut ordonner immédiatement les mesures conservatoires/entretien indispensable sans attendre un vote, pour éviter un dommage. Cette faculté d’agir en urgence relève de la bonne administration de la chose commune ; elle n’autorise évidemment pas à engager des transformations qui dépasseraient l’entretien. Les praticiens PPE mettent en avant cette marge d’action précisément pour préserver l’immeuble et la communauté.